Miete und Kaution – ein dicker Brocken für Existenzgründer

Es gibt viele Gründe, die Festanstellung zu verlassen, und eine eigene Existenz zu gründen. In einigen Fällen ist die Selbstständigkeit als Nebenberuf möglich. Soll sie jedoch die einzige Einnahmequelle werden, muss der Gründer etwas tiefer in die Tasche greifen, um konkurrenzfähig agieren zu können. Ist das Unternehmen als Nebenberuf langsam aber kontinuierlich gewachsen, fällt die Umstellung und fallen die Ausgaben auf dem Weg in die Hauptberuflichkeit weniger extrem aus. Anders verhält es sich, wenn der Einstieg von einem Tag auf den anderen kommt.

Voraussetzung dafür ist natürlich, dass für den Tag X das Umfeld für den Start entsprechend geschaffen wurde. Es gibt durchaus Berufe, welche sich auch hauptberuflich von zuhause aus ausüben lassen, gerade das Online-Business zählt dazu. Andere verlangen jedoch entweder ein größeres Büro oder ein Ladengeschäft, abhängig vom Geschäftsgegenstand und dem Umstand, ob, und wenn ja, wie viel Personal beschäftigt wird.

Ist eine Tätigkeit von zuhause aus nicht möglich, kommt die erste große Ausgabe auf den Jungunternehmer zu. Die Anmietung von Räumlichkeiten ist mit drei großen Kosten verbunden:

  • Erste Miete
  • Ggfls. Maklercourtage
  • Mietkaution

Während die Maklercourtage auch noch Mehrwertsteuer bedingt, kann die Mietkautionszahlung durchaus mehrwertsteuerfrei erfolgen. Bei der Höhe der Miete gilt bei gewerblicher Vermietung, im Gegensatz zur Vermietung an Privatpersonen, keine Obergrenze. Die Auswirkungen zeigt diese Tabelle mit einer Übersicht der sieben teuersten Städte im Segment Büromieten. Bei den Zahlen handelt es sich nur um Durchschnittswerte!

Jahr 2010 2011 2012 2013 2014
Stuttgart 17,5 18,8 20 20 21,5
München 28 29,8 30,6 32,7 34,5
Köln 19,5 20,3 19,75 22,5 20,9
Hamburg 23 23,5 24 24 24,5
Frankfurt a. M. 38 35 35 38 38
Düsseldorf 23 23 26 27,5 26
Berlin 20,45 22 22 22 23

Quelle: Statista

Trotz steigender Büromieten in München hatte Frankfurt am Main in den Jahren 2012 und 2013 immer noch höhere Mieten zu verzeichnen, als München mit seinem Höchststand in 2014.

Im Bereich der Vermietung für Einzelhandelseinheiten zeigt dieser Auszug aus der Tabelle, wie weit die Schere auseinandergeht:

Jahr 2013 2014
Aachen 115 120
Augsburg 100 100
Bad Homburg 90 80
Berlin 300 310
Bielefeld 135 140
Bochum 90 80
Bonn 130 135
Braunschweig 100 100
Bremen 120 120
Chemnitz 55 55

Während Berlin nicht nur im Segment privaten Wohnraums in den letzten Jahren kräftig zugelegt hat, sind die Einzelhandelsmieten im reichen Bad Homburg rückläufig. Ein Gang durch die Stadt mit den zahlreichen „Zu Vermieten“-Schildern in leeren Geschäften zeigt, warum.

Die Höhe der Kaltmiete beeinflusst bekanntermaßen auch die Höhe der Maklercourtage und der Mietkaution. Bezüglich der Maklercourtage, die bei Gewerbevermietung nicht von der gesetzlichen Regelung betroffen ist, gibt es aber Grund zur Hoffnung für Existenzgründer. Gewerberäume sind, sofern es nicht unbedingt eine 1a-Lage sein muss, nicht leicht zu vermieten. Ein Gang durch die infrage kommende Gegend zeigt mit hoher Wahrscheinlichkeit den einen oder anderen Leerstand, siehe Bad Homburg.

Es wäre durchaus opportun, die Courtagezahlung zu verweigern und auf den Vermieter zu verweisen. Abhängig von der Problematik der Vermietbarkeit lassen sich immer mehr Vermieter auf diesen Vorschlag ein. Darüber hinaus sieht das Gewerbemietrecht keinerlei Vorschriften zur Höhe der Maklerprovision vor – diese wird zwischen den Parteien frei vereinbart.

Gleiches gilt auch für die Mietkaution. Abweichend von der Kaution für privaten Wohnraum, die auf drei Monatsmieten maximiert ist, kann der Vermieter einer Gewerbeeinheit durchaus auch sechs Monatskaltmieten verlangen. Ob auf diese Kaution noch einmal Umsatzsteuer anfällt, hängt davon ab, in welcher Form die Vermietung erfolgt. Betreibt der Vermieter die Vermietung gewerblich, um selbst wieder Umsatzsteuerabzug geltend machen zu können, wird er auch auf die Kaution eine Mehrwertsteuer erheben.

Die Anmietung und die Kautionsstellung bergen für den Existenzgründer ein Kostenpaket, welches im Businessplan ausführlich berücksichtigt werden muss. Während er bei der Maklercourtage auf die Kooperation des Vermieters angewiesen ist, kann er bei der Mietkaution selbst darüber entscheiden, wie seine Liquidität durch die Kautionszahlung beeinflusst wird.

Die drei Arten der Mietkaution

Die Kautionsleistung kann auf drei verschiedene Arten erfolgen. Zwei beeinträchtigen die Liquidität des Unternehmens, in einem Fall direkt, im anderen indirekt. Eine Lösung jedoch entlastet die Liquidität.

Das Mietkautionskonto

Das Mietkautionskonto stellt für den Jungunternehmer sicherlich die ungünstigste Form der Kautionsstellung dar. Es bindet auf einen Schlag einen vier- oder fünfstelligen Betrag, der darüber hinaus noch nicht einmal besonders verzinst wird, wie ein Blick auf die aktuelle Zinssituation bei Einlagen zeigt. Das Kapital, welches unter Umständen für dringende Investitionen benötigt wird, liegt unantastbar auf einem Sparbuch oder Tagesgeldkonto.

Das Mietaval

Auf den ersten Blick schont das Mietaval einer Bank die Liquidität des Existenzgründers. Allerdings gilt bei einem Mietaval zu berücksichtigen, dass es, obwohl nur eine Eventualverbindlichkeit der Bank, den Kreditspielraum des Avalnehmers deutlich einschränkt. Ein Aval wird als vollwertiger Kredit bewertet. Abgesehen davon, dass eine vollständige Kreditprüfung erfolgt, schränkt es auch den Kreditrahmen ein. Die optionale Kreditlinie wird um den Aval-Betrag gemindert. Dies schränkt im Fall einer Investition den Handlungsspielraum empfindlich ein. Die Kosten für ein Mietaval bewegen sich bei der Einrichtung zwischen 30 und 50 Euro, der Zinssatz darauf zwischen 3 und 3,5 Prozent pro Jahr. Unter Umständen muss der Bankkunde noch eine Sicherheit für das Mietaval stellen.

Die Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung ist für einen Mieter, gleich ob privat oder gewerblich, die mit Abstand eleganteste Lösung. Dieses noch recht junge Produkt der Versicherungswirtschaft entlastet Unternehmer in allen Bereichen der Liquidität. Weder bindet sie Kapital auf unbestimmte Zeit, noch schränkt sie gegebenenfalls den Kreditrahmen ein.

Das Vorgehen ist einfach. Der Mieter schließt eine Mietkautionsversicherung zugunsten des Vermieters in der vereinbarten Höhe der Kaution ab. Es fällt übrigens keine Mehrwertsteuer an. Geht der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses davon aus, dass noch Reparaturen auszuführen wären oder der Mieter ihm noch Miete schuldet, macht er diese Ansprüche bei dem Versicherer geltend.

Sieht dieser den Versicherungsnehmer tatsächlich in der Haftung, räumt er ihm 14 Tage Zeit ein, den Mangel selbst zu beseitigen oder die Forderung zu widerlegen. Geschieht dies nicht, zahlt der Versicherer den offenen Betrag, maximal die vereinbarte Versicherungssumme an den Vermieter aus. Im Anschluss macht er die Schuld dem Versicherungsnehmer gegenüber geltend. Dieses Konstrukt ist auch für den Vermieter attraktiv, da die Mietkautionsversicherung die Bonitätsprüfung des Mieters übernimmt.

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Fazit

Die Nebenkosten bei Anmietung einer Gewerbefläche können die Liquidität eines Existenzgründers in erheblichem Umfang beeinträchtigen. Bei der Maklercourtage kommt es darauf an, dass er eine Einigung mit dem Vermieter findet, um hier möglichen Aufwand zu vermeiden. Hinsichtlich der Mietkaution stellt die Mietkautionsversicherung die beste Lösung dar, um zu Beginn der selbstständigen Tätigkeit kein Kapital zu binden (Kautionssparbuch) und später genügend Spielraum für einen Investitionskredit beizubehalten (Mietaval).

 


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