Wann darf der Vermieter die Kaution zurückbehalten?

Einen Anspruch auf die Kaution oder auf einen Teil davon hat der Vermieter, wenn der Mieter den Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, in Bezug auf die Zahlung der Nebenkostenabrechnung, die nach Auszug noch fällig würde. Aber auch Schönheitsreparaturen, die nicht oder nicht vollständig und ordnungsgemäß durchgeführt wurden, kann der Vermieter auch von der hinterlegten Kaution begleichen. Im Regelfall wird der Mieter vom Vermieter zuerst einmal schriftlich darauf hingewiesen, dass er seinen Verpflichtungen nachkommen soll. Dadurch erhält der Mieter die Möglichkeit, die Forderungen des Vermieters auszugleichen oder die Schönheitsreparaturen auszubessern. Erst wenn der Mieter nicht auf den Brief reagiert, darf der Eigentümer die entstandenen Kosten mit der Kaution ausgleichen beziehungsweise abdecken.

Einbehaltung der Kaution und Kündigung des Mietverhältnisses

Die gleiche Vorgehensweise wie vor geschildert gilt auch, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses seinen Pflichten nicht nachkommt. Wenn beispielsweise Miete oder Nebenkostenabrechnungen nicht gezahlt wurden. Die Kaution wird dann vom Vermieter einbehalten und gleichzeitig muss der Mieter damit rechnen, dass ihm die Wohnung vom Vermieter gekündigt wird.

Wenn der Vermieter zur Tat schreitet und die Kaution für sich behält, muss er im Gegenzug transparent machen, wofür die Kaution verwendet wird. Er ist dazu verpflichtet dem Mieter die aufgeschlüsselte Abrechnung vorzulegen, aus der hervor geht, welcher Betrag der Kaution für beispielsweise Handwerkerkosten, Schönheitsreparaturen und Nebenkostenabrechnungen verwendet wurde. Die Rechnungen gelten als Beweis.

Wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist und die Forderung für ungerechtfertigt hält, muss er dies dem Vermieter ebenfalls schriftlich mitteilen. Um einen Beleg über die Versendung zu haben, lohnt es sich, diesen Brief als Einschreiben mit Rückantwort zu verschicken. Der Inhalt des Briefes sollte um eine Stellungnahme gebeten werden. Eine Fristsetzung von zwei Wochen zur Beantwortung des Schreibens reicht aus, damit der Vermieter die Kaution auszahlen oder aber um triftige Gründe, für die Einbehaltung der Kaution, benennen zu können. Gibt es keine Einigung zwischen Vermieter und Mieter bleibt nur noch die gerichtliche Auseinandersetzung übrig, um den Sachverhalt zu klären.

Wie lange darf die Kaution vom Vermieter einbehalten werden?

Meist treten die Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter gegen Ende des Mietverhältnisses auf, wenn die Kündigung ausgesprochen wurde und es um die Rückzahlung der Kaution geht. Eigentlich ist die Kaution nach Auszug des Mieters auszuzahlen. Aber in der Praxis sieht das anders aus. Denn ein Zeitraum von 3 bis 6 Monaten hat sich mittlerweile eingebürgert. Dies beruht letztendlich auf den Nebenkostenabrechnungen, die bis zum Auszugstermin noch nicht ermittelt werden konnten.

Wann muss der Vermieter spätestens die Kaution auszahlen?

Gemäß dem Deutschen Mieterbund muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Auszug des Mieters die gesamte Kaution oder den übrig gebliebenen Teil auszahlen. Dies begründet sich auf der einmal jährlichen Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung. Gemäß einem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofs unter dem Az. VIII ZR 71/05 wurde entschieden, dass nicht die gesamte Kaution, sondern nur ein Teilbetrag der Kaution zurückgehalten werden darf. Um diese Wartezeit auf die Auszahlung der Kaution zu umgehen, zahlen manche Mieter die letzten Monate keine Miete mehr. Doch dies ist nicht zulässig und die ausstehende Miete kann durch den Vermieter eingeklagt werden.


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