Tipps für korrekte Angaben zur Kaution im Mietvertrag

In den meisten Mietverträgen wird vom Vermieter eine Mietsicherheit verlangt. Sie dient zur Abwicklung künftiger Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Zu diesen Ansprüchen gehören nicht gezahlte Mieten, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache, Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen und zum Kostenausgleich bei Schönheitsreparaturen. Um als Vermieter die Kaution richtig im Mietvertrag zu deklarieren, lohnt sich ein Blick in das Mietrecht unter § 552 BGB. Daraus ist aber nicht abzuleiten, dass der Vermieter einen Rechtsanspruch auf die Zahlung einer Kaution hat. Wenn der Vermieter eine Mietkaution haben möchte, muss er den Mieter ausdrücklich darauf hinweisen und es mit im vereinbaren. Solche Vereinbarungen werden immer zu Beginn des Mietverhältnisses getroffen und im Mietvertrag festgelegt. Nachträglich können solche Vereinbarungen auch getroffen werden. Sie sind aber dann nicht verpflichtend für den Mieter.

Ausnahme: Wenn die Fortsetzung des Vertrags mit einem anderen Mieter fortgeführt wird, weil der eigentliche Mieter beispielsweise verstorben ist, kann der Vermieter hingehen und eine Mietsicherheit verlangen. Dies ist nachzulesen unter § 563 b Abs. 3 BGB.

Aber: Wenn der eintretende Erbe des Mieters das Mietverhältnis fortführt, kann der Vermieter nur nach vorheriger Vereinbarung Kaution verlangen.

Wichtig: Die in § 551 BGB festgelegten Regelungen bezüglich der Mietkaution gelten nur für Wohnungen, die zum preisfreien Wohnraum gehören. Preisgebundene Wohnungen sind meist mit öffentlichen Mitteln gefördert. Bei der Festsetzung der Miete ist anteilig schon die Kaution mit eingerechnet. Die geforderte Kaution darf hier nur für Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung vereinbart werden. Gesetzlich geregelt wird dies in § 9 Abs. 5 des Wohnungsbindungsgesetzes. Dies muss im Mietvertrag deutlich nachzulesen sein. Der § 551 BGB ist zwingendes Recht und darf vom Vermieter nicht verletzt und zum Nachteil für den Mieter ausgelegt werden.

Die Kaution

Bei der Höhe der Kaution gibt es auch feste Größen, die vom Vermieter als Kautionszahlung verlangt werden können. Daher belaufen sich die Kautionen im Allgemeinen auf zwei bis drei Nettokaltmieten. Unter Nettokaltmiete versteht man die Grundmiete der Wohnung ohne die Neben- und Betriebskosten. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten die Kaution zu entrichten. Üblich ist die Barzahlung. Es können aber auch Bürgschaften oder Sparkonten mit Sperrvermerk als Kaution hinterlegt werden. Für den Mieter ist wichtig, dass die Art der Kautionszahlung auch im Mietvertrag schriftlich festgehalten wurde. Wenn der Vermieter eine Barkaution erhält, ist er verpflichte, diese auf ein Treuhandkonto einzuzahlen. Das Sparkonto muss Zinsen bringen und mit einer Frist von drei Monaten kündbar sein.

Verpfändetes Sparkonto

Für den Mieter ist die sicherste Möglichkeit der Kautionszahlung die Hinterlegung eines Sparkontos mit Sperrvermerk. Der Vorteil dabei ist, dass der Mieter einen Freistellungsantrag auf die Zinsen stellen kann. Des Weiteren kann der Vermieter nicht einfach so auf das Geld zugreifen, sondern benötigt die Genehmigung des Kontoinhabers, also des Mieters. Die Angebote für Mietkautionskonten sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Spezielle Anlagemöglichkeiten bieten für den Mieter den Vorteil, dass eventuell ein höherer Zinssatz von der Bank möglich ist. Dies gilt speziell für Anlageformen in Anleihen und Fonds. Um die Kaution anders als im herkömmlichen Sinne anzulegen, bedarf es der Genehmigung des Vermieters. Allerdings sind solche Änderungen auch im Mietvertrag zu vermerken.


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