Kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn die Kaution nicht gezahlt wird?

Die Kaution dient zur Deckung eventueller Forderungen in Bezug auf Schönheitsreparaturen und zur Begleichung von Nebenkostenabrechnungen, die bei Auszug noch nicht beglichen wurden. Daher ist jeder Vermieter bestrebt, die Kaution, die im Mietvertrag vereinbart wurde, auch zu bekommen. Wer die Kaution nicht auf einmal aufbringen kann, kann mit dem Vermieter auch eine Ratenzahlung vereinbaren. Dabei gilt, dass ein Drittel der Summe sofort zu entrichten ist. Die fehlenden zweidrittel werden in den darauffolgenden Monaten gezahlt. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte auf eine pünktliche Begleichung der raten geachtet werden.

Wenn vom Mieter die vereinbarte Kaution nicht gezahlt wird, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten und eine Zahlungsklage erheben. Die Verjährungsfrist liegt bei drei Jahren, ab dem Ende des Jahres, indem der Anspruch entstanden ist. In der Regel ist dies der Abschluss des Vertrags mit dem Vermieter. Die Ansprüche aus der Zahlungsklage können sogar über die Beendigung des Mietvertrags hinaus bestehen, wenn vom Vermieter berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend gemacht werden. Dies können beispielsweise Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen sein. Dabei muss der Vermieter aber Forderungen genau deklarieren. Ein weiterer Schritt, den der Vermieter gehen kann, ist die Verweigerung der Übergabe der Wohnung, wenn vom Mieter die Kaution nicht gezahlt wird. Im Gegenzug kann der Mieter aber die Kaution zurückhalten, wenn es Probleme bei der Übergabe der Wohnung gibt. Dieses Recht gilt allerdings nicht wegen Mängeln der Mietsache.

Bei Nichtzahlung der Kaution kann der Vermieter sogar den Mietvertrag wegen schuldhafter Vertragsverletzung kündigen. Hier greift die ordentliche Kündigung. Wenn aber die Kaution aufgrund schuldlosen Geldmangels nicht gezahlt wird, kann der Vermieter die Zahlung nicht gerichtlich durchsetzten.

Das Kündigungsrecht des Vermieters

Nicht nur, wenn die Kaution nicht gezahlt wird, sondern auch wenn der Mieter den Mietzins schuldig bleibt, kann der Vermieter den Mietvertrag nicht ohne Weiteres fristlos kündigen. Um seine Rechte durchzusetzen, muss der Vermieter eine Zahlungsklage erwirken. Allerdings herrscht die Auffassung vor, dass der Vermieter fristlos kündigen kann, wenn der Rückstand des Mieters, in Bezug auf die Kautionszahlung, auch im Rückstand in gleicher Höhe mit der Miete ist. Seit der Mietrechtsänderung 2013 liegt bei Nichtzahlung der Kaution ein Grund vor, der den Vermieter berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen. Dies bedeutet, dass vorab keine Abmahnung erfolgen muss, um die fristlose Kündigung rechtswirksam durchzusetzen, wenn der Miete mit der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten im Verzug ist. Zahlt der Mieter aber die Summe, wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Doch hier ist wichtig, dass das Mietverhältnis nach Inkrafttreten der Änderung geschlossen wurde. Alte Mietverträge bleiben davon unberührt. 

Tipp für Mieter

Fristlos kündigen kann der Vermieter das Mietverhältnis, wenn zwei Monatskaltmieten nicht gezahlt wurden. Wenn der Grund dafür Geldknappheit ist, Miete und Kaution das Budget übersteigen, sollte der Mieter hingehen und bei der Zahlung auf dem Überweisungsträger als Zahlungsvermerk Teilzahlung „Miete“ drauf schreiben. Dies begründet sich darauf, dass nicht gezahlte Miete leichter als Kündigungsgrund durchzusetzen ist, als nicht gezahlte Kaution. So zeigt der Mieter seine Zahlungswilligkeit.


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