Was passiert mit der Kaution beim Wechsel des Vermieters?

Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter ihre Wohnimmobilien aus den verschiedensten Gründen verkaufen. Durch den Eigentümerwechsel können auf den Mieter unerwartete Veränderungen zukommen. Die Mieter stellen sich oftmals die Frage, was mit den Mieten geschieht. Aber auch die Frage nach der Kaution, die nach Mietende auszuzahlen ist, wirft Fragen auf. Wer zahlt die Kaution? Der alte oder der neue Eigentümer?

Bei Eigentümerwechsel bleibt der alte Vertrag mit dem Mieter bestehen. Der neue Vermieter tritt in den Vertrag mit dem Mieter ein. Er darf diesen bestehenden Vertrag auch nicht einfach kündigen oder bestimmte Abschnitte ändern. Um Vertragsveränderungen vornehmen zu können, muss der Vermieter die Zustimmung des Mieters einholen. Gesetzliche Fristen und die Kündigungsrechte aus dem Mietvertrag sind für den neuen Eigentümer bindend. Daran hat er sich, bei Änderungen zu halten.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen Vermieter die Miete für den Wohnraum anheben. Diese Vergleichsmieten, die im Mietspiegel aufgeführt werden, beruhen auf Berechnungen von Gutachtern. Doch ist hierbei zu beachten, dass die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegen muss. Dabei gilt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden darf. Eine Erhöhung, die sich auf der Modernisierung oder die Anhebung der Nebenkosten bezieht, ist bei den Berechnungsgrundlagen der Mieterhöhung nicht berücksichtigt.

Wenn das Haus, in dem der Mieter wohnt, zur Eigentumsanlage umgewandelt, gibt es einige Dinge, die berücksichtigt werden müssen. Der Mieter, der die Wohnung bewohnt, hat ein Vorkaufsrecht auf die Wohnung. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter den Wohnraum nicht an Familienmitglieder verkaufen möchte. Wenn der Mieter sich dazu entschließt, die Wohnung zu kaufen, muss er dies dem Vermieter gegenüber erklären.

Rückerstattung der Kaution bei Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel bekommt der neue Besitzer der Immobilie die Kautionen der Mieter vom alten Vermieter ausgehändigt. Der neue Vermieter ist genauso verpflichtet, die Kautionen auf einem Treuhänderkonto zu deponieren, wie der alte Vermieter. Somit ist der neue Vermieter in die Pflicht genommen, die gezahlte Kaution nach Kündigung und Auszug des Mieters auszuzahlen. Wenn aber das Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel beendet, hat der alte Vermieter gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs Az.: VIII ZR 219/06, die Kaution auszuzahlen.  

Bei der Nebenkostenabrechnung ergibt sich eine besondere Rechtslage, da die Abrechnung der Betriebskosten durch den jeweiligen Vermieter, der während der Abrechnungsperiode Eigentümer der Immobilie war, durchgeführt wird. Dies begründet sich auf einem Urteil des Bundesgerichtshofs Az.: VIII ZR 168/03.

Fazit: Von einem Eigentümerwechsel, durch den Verkauf der Immobilie, bleibt die Kaution des unberührt. Der alte Vermieter händigt dem neuen Eigentümer der Immobilie die hinterlegten Kautionen aus, die er auf ein Treuhänderkonto eingezahlt hat. So bekommt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution, nach einer bestimmten Zeit vom neuen Eigentümer ausgezahlt. Zu beachten sind aber andere Gegebenheiten, die sich durch eine Veräußerung der Immobilie für den Mieter ergeben können. Dazu gehören Mieterhöhungen, eventuelle Sanierungen, aber auch die Anhebung der Nebenkosten.


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  1. Weber Sigrid fragte am #

    Hallo, bei uns hat es eine Vermieterwechsel gegeben
    Beim alten Vermieter wurde von uns eine Kaution hinterleget
    Der neue Vermieter will keine Kaution, hat auch vom alten Vermieter die von uns hinterlegte Kaution nicht bekommen
    Kann ich mir die Kaution verlangen
    Der alte Vermieter will sie aber nicht auszahlen, da er verschuldet ist
    Was kann ich tun?
    Im Voraus besten Dank

    1
    • Antwort der Redaktion vom 07.11.2016 um 10:22: #

      In Ihrem Fall geht die Mietkaution automatisch auf den neuen Vermieter über. Letzterer ist auch zuständig, die Kaution vom alten Vermieter zu verlangen.

      Diesbezüglich gibt es ein BGH-Urteil aus 06/2011 (Az.: VIII ZR 304/10). In dem wurde entschieden, dass der Erwerber einer Immobilie für die Rückerstattung der Kaution haftet, auch wenn er diese nicht vom Voreigentümer erhalten hat.

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