Tipps für Mieter bei Rückhaltung der Kaution durch den Vermieter

Der Mietvertrag wurde fristgerecht gekündigt, die Wohnung wurde mittlerweile im festgelegten Zustand, laut Mietvertrag, an den Vermieter zurückgegeben, doch lässt sich der Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution Zeit. Eine immer wieder anzutreffende Situation, die Mieter verärgert. Eine umstrittene Rechtsfrage ist, wann vom Mieter die Herausgabe der Kaution in voller Höhe verlangt werden kann. Klar ist, dass dafür das Mietverhältnis beendet sein muss. Denn erst ab diesem Zeitpunkt ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution dem Mieter zurückzugeben und zwar in der Form, dass alle Erträge und Zinsen ausgeschüttet werden.

Bei einer Bürgschaft ist die Herausgabe der Urkunde wichtig, da das Konto des Mieters mit Gebühren belastet wird. Im Interesse des Mieters sollte die Rückabwicklung so schnell wie möglich erfolgen. Doch oftmals weigern sich die Vermieter, die Kaution auszuzahlen, da eventuell noch Nachforderungen durch ausstehende Nebenkostenabrechnungen zu erwarten sind. Unter diesem Hintergrund erfolgt die Einbehaltung zu Recht. Dies wurde in einem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofes in einer wegweisenden Entscheidung festgelegt. (BHG, Az.: VIII ZR 71/05).

Gemäß dem Urteil wird durch den Bundesgerichtshof klar dargestellt, dass die Mietkaution auch zur Sicherung von noch nicht fälligen, aber zu erwarteten Ansprüchen des Vermieters genutzt werden kann. Der Mieter hat damit keinen Anspruch auf sofortige Auszahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses.  Somit steht dem Vermieter das Recht zu, über eine angemessene Frist, die Kaution oder einen Teil davon zurückzubehalten.

Fristen regeln die Ansprüche des Vermieters

Im Urteil des BGH wird sich nur indirekt zur Höchstdauer der Zurückhaltung der Mietkaution geäußert. Dafür gibt es auch keine gesetzliche Regelung. Laut BGH sind hier die Gesamtumstände entscheidend, die im Einzelfall maßgebend sind. Wenn noch Betriebskostenabrechnungen ins Haus stehen, kann der Vermieter die Kaution so lange einbehalten, bis die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Dies enthebt den Vermieter auch aus der Teilabrechnung der Kaution, da der Vermieter bei Auszug des Mieters noch nicht über alle benötigten Daten des Versorgers verfügt. Je nach Zeitpunkt des Auszugs kann der Mieter somit erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode mit einer Auszahlung der Kaution rechnen.

Um nicht wegen der Kautionsauszahlung im Rechtsstreit zu landen, sollte mit dem Vermieter offen über die Rückzahlung der Kaution gesprochen werden. Wenn der Vermieter wegen eventueller Nebenkosten die Kaution einbehält, ist vom Mieter Diplomatie gefragt, denn anhand der vorherigen Nebenkostenabrechnungen kann eine Summe vereinbart werden, die der Vermieter als Sicherheit einbehält. So bleibt nicht die gesamte Kaution auf dem Mietkautionskonto, sondern nur ein angemessener Teilbetrag, der sich an den zu erwartenden Nachforderungen orientiert.

Wenn sich der Vermieter nicht darauf einlässt, kann der Mieter eine Abmahnung verschicken und den Vermieter in Verzug setzten. Dadurch werden für den Vermieter zusätzlich Verzugszinsen fällig.

Wen alle Bemühungen des Mieters nicht fruchten und die Nebenkosten beglichen wurden, kann beim Amtsgericht ein Mahnbescheid beantragt werden. Dies läuft letztendlich darauf hinaus, dass das Gericht darüber zu entscheiden hat. Gemäß einer Statistik des Deutschen Mieterbundes klagen 17,7 Prozent der Mieter gegen ihre ehemaligen Vermieter auf Herausgabe der Kaution.


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