Was geschieht mit dem Kautionskonto bei Insolvenz des Vermieters?

Bei der Anmietung einer Wohnung ist es üblich, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von zwei bis drei Monatskaltmieten beim Vermieter hinterlegt. Dieses Geld wird normalerweise auf ein separates Konto eingezahlt, getrennt von dem eigentlichen Konto des Vermieters. Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, auf die zurückgegriffen wird, wenn Ersatzansprüchen vom Vermieter geltend gemacht werden. Dazu gehören auch Betriebskostenabrechnungen, die nach Auszug des Mieters noch nicht berechnet werden konnten. Das Gesetz bzw. der Gesetzgeber regelt, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Kaution verzinslich bei einer Bank anzulegen. Die Kündigungsfrist des Kontos darf dabei nicht länger als drei Monate betragen. So wird gewährleistet, dass der Mieter bei Kündigung des Mietverhältnisses, die Kaution wieder ausgezahlt bekommt. Anstelle der Einzahlung auf ein Konto kann die Kaution auch in anderen Anlageformen festgelegt werden. Allerdings dürfen sich keine Nachteile für den Mieter ergeben. Die meisten Mieter wissen nicht, dass sie einen gesetzlichen Anspruch darauf haben, dass ihre Kaution, getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters, auf einem Konto angelegt werden muss. Dies bedeutet, dass der Vermieter ein Treuhandkonto für die Kaution einzurichten hat. Wenn der Vermieter letztendlich die gesetzliche Regelung umgeht und die Kaution trotzdem auf sein privates Konto einzahlt, hat dies weitreichende Folgen für den Mieter.

Wenn der Vermieter Insolvenz anmeldet und das Mietverhältnis gekündigt wird, bekommt der Mieter, wenn der Vermieter kein Treuhänderkonto für die Kaution eingerichtet hat, seine Kaution sehr wahrscheinlich nicht wieder. Dies begründet sich daraus, dass das gesamte Privatvermögen des Vermieters in die Insolvenzmasse fließt. Es kann nicht unterschieden werden, welche Gelder dem Vermieter wirklich gehören beziehungsweise welche Gelder als Kaution auf dem Konto eingezahlt wurden. Die Kaution gehört zu den Masseverbindlichkeiten und somit zur Insolvenzmasse.

Da bei einer Insolvenz mehrere Gläubiger zu befriedigen sind, wird der Mieter sehr wahrscheinlich seine Kaution nicht wieder sehen – jedoch kann dies natürlich von Fall zu Fall unterschiedlich sein.

Bei der Anmietung einer neuen Wohnung sollte der Mieter darauf bestehen, dass die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt wird. Bei Insolvenz des Vermieters wird auf dieses Konto nicht zugegriffen, da es nicht zum Privatvermögen des Vermieters gehört, sondern fremde Gelder dort liegen.

Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs wurde die Frage geklärt, wie der Vermieter mit der Kaution zu verfahren hat. Im Urteil unter dem Az.: IX ZR 132/06 wird klar dargestellt, dass der Mieter sogar die Möglichkeit hat, den Vermieter aufzufordern, die Kaution auf ein Treuhänderkonto einzuzahlen und die Einzahlung nachzuweisen. Wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, kann der Mieter auch den Rechtsweg beschreiten.

Fazit: Bei Insolvenz des Vermieters bekommt der Mieter nur dann seine Kaution bei Auszug wieder, wenn der Vermieter das Geld auf einem Treuhänderkonto angelegt hat. Denn bei einer Insolvenz fließt das gesamte Privatvermögen in die Insolvenzmasse und wird von einem Insolvenzverwalter an die Gläubiger verteilt. Dabei wird der Mieter leer ausgehen, da vor allen anderen Gläubigern erst einmal der Staat bedient wird, wenn Steuerschulden vorliegen.


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