Sonderfall: Kautionskonto für gewerbliche Mieter: Was ist zu beachten?

Wenn der Mieter und der Vermieter einer Gewerbeimmobilie eine Kaution vereinbaren, dann gilt ein anderes Recht, als wenn Wohnraum an Privatpersonen vermietet wird. So kann der Vermieter eine beliebige Kautionssumme festlegen, er ist nicht an drei Kaltmieten gebunden. Jedoch ist er verpflichtet, das Geld so sicher anzulegen, dass es erhalten bleibt, ansonsten müsste er für den Betrag haften.

Der Vermieter hat natürlich die Möglichkeit, ein ganz normales Kautionskonto einzurichten, um das Geld von seinem eigenen Vermögen getrennt zu verwahren. Natürlich kann auch ein Kautionsdepot oder ein Kautionsbausparvertrag angelegt werden, wenn die Anbieter dieser Anlageformen die Beträge annehmen. Im Mietvertrag kann eine verbindliche Verzinsung der Kaution vereinbart werden, es kann dabei auch ein Zinssatz von 0 % festgelegt werden. Im Mietvertrag kann auch der Zahlungsweg bestimmt werden, an den sich der Mieter zu halten hat.

Die Kautionssumme darf vom Mieter und vom Vermieter während der gesamten Mietdauer nicht angetastet werden. Erst dann, wenn der Vermieter sicher ist, dass alle durch den Mieter verursachten Schäden behoben wurden, muss er die Summe zurückerstatten, solange eine im Vertrag vereinbarte Zeit nicht überschritten wird. Wenn der Mieter den Vertrag abschließt, dann sollte er mit dem Vermieter aushandeln, für welche Leistungen der Vermieter die Kaution verwenden darf und für welche nicht. Es könnte durchaus sein, dass der Vermieter einfach noch einige Arbeiten verrichten lässt und geltend machen möchte, die nicht vom Mieter getragen werden müssen, oder nicht durch diesen verursacht wurden. Eine genaue vertragliche Formulierung kann teure Rechtsstreitigkeiten verhindern.

Wenn ein Jungunternehmer eine Gewerbefläche anmietet, dann hat er meist ein sehr begrenztes Kapital. Wenn er dem Vermieter gleich satte sechs Kaltmieten als Kaution anvertrauen soll, dann können viele Jungunternehmer nicht mehr ausreichend in ihr Unternehmen investieren. Zudem liegt die Kaution praktisch gesehen brach und wird durch die Inflation aufgefressen.

Standard für Gewerbeimmobilien: Die Kautionsbürgschaft

Demnach hat sich für die Gewerbeimmobilien-Anmietung die Kautionsbürgschaft durchgesetzt. Der Mieter schließt eine Bürgschaft in der Höhe der geforderten Kaution ab und überreicht die Bürgschaft an den Vermieter. Wenn beim Auszug Kosten geltend gemacht werden, dann wird der Bürge diese Kosten vorschießen und sie dann beim Mieter geltend machen. Die Bürgschaft kostet in der Regel vier Prozent der Kautionssumme pro Jahr. Wird diese Summe nicht als Kredit aufgenommen, dann können bereits mehrere Prozente an Kreditkosten gespart werden. Der Mieter kann sein Kapital zurückhalten und der Vermieter hat seine Sicherheit. Damit können beide Parteien sehr gut leben. Der Vermieter ist allerdings nicht zur Annahme einer Kautionsbürgschaft verpflichtet. In der Regel wird er sie jedoch gerne annehmen, um sein Objekt zu einem guten Preis zu vermieten.

Die gesetzlichen Richtlinien lassen dem Mieter und Vermieter bei einer Mietkaution für eine Gewerbeimmobilie sehr viel Raum für Kreativität. Im Endeffekt liegt es am Mieter und am Vermieter, wie sie den Mietvertrag formulieren. Nach diesen Vertragsbedingungen wird die Kaution gezahlt, verwahrt und zurückgezahlt, wenn keine Forderungen geltend gemacht werden können. Sollte keine Kautionsbürgschaft aufgenommen werden, dann sollte der Mieter sehr darauf achten, dass der Vermieter ein vor Insolvenz geschütztes Kautionskonto oder eine andere geschützte Anlageform einrichtet. Von insolventen Parteien Geld einzufordern ist meist ein sehr schwieriges Unterfangen. 


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