Gesetzliche Bestimmungen zur Mietkaution

Wenn der Mieter die Wohnung anmieten möchte, dann darf der Vermieter nicht einfach eine beliebige Summe als Kaution ansetzen. Es gibt gewisse rechtliche Grundlagen, nach denen sich die Kaution berechnet. Allerdings werden nur einige Punkte durch Gesetze geregelt, alle anderen Punkte sind durch den Mietvertrag zu regeln.

Die entscheidenden gesetzlichen Bestimmungen zur Mietkaution besagen, dass diese maximal drei Kaltmieten betragen darf. Grundsätzlich darf auch ein geringerer Betrag angesetzt werden, es kann natürlich auch auf eine Kaution ganz verzichtet werden. Allerdings darf kein höherer Betrag als drei Kaltmieten berechnet werden.

Der Mieter darf den geforderten Betrag in einer Summe entrichten, es steht ihm allerdings frei, die Kaution auch in bis zu drei Raten – jeweils in Höhe einer Kaltmiete – zu zahlen. Fallen z.B. nur zwei Kaltmieten an, dann wäre der Gesamtbetrag in zwei Monaten zu entrichten. Die Zahlungen haben jeweils zum Beginn des Monats zu erfolgen. Der Vermieter darf das Geld nicht einfach ausgeben oder anderweitig verwenden, er muss es in Form von einer Sparanlage hinterlegen. Die erwirtschafteten Zinsen werden auf den Kautionsbetrag gerechnet. Der Vermieter muss demnach Kautionskonten oder Kautionsanlagen anlegen und er muss das Geld über die Mietdauer verwalten. 

Wichtig: Die Haftungsfrage

Der Vermieter befindet sich dabei allerdings nicht im Besitz des hinterlegten Geldes. Das bedeutet konkret: Muss die gewählte Anlageform z.B. Insolvenz anmelden, dann würde der Vermieter gegenüber dem Mieter für dieses Geld haften. Der letzte gesetzlich festgelegte Punkt ist die vollständige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter keine vertraglichen Forderungen an den Mieter stellen kann. Wenn die Wohnung bezugsfertig übergeben wird und keine Nachbesserungen notwendig sind, die der Mieter zu tragen hat, darf der Vermieter die Kaution nicht einmal teilweise einbehalten, er muss sie vollständig zurückzahlen. Sollte der Mieter beim Mietantritt nicht zahlungsfähig oder -willig sein, dann kann anstelle der Mietkaution eine Mietbürgschaft hinterlegt werden. Es liegt jedoch am Vermieter, diese zu akzeptieren. Der Mieter muss seinen Wunsch vor der Unterzeichnung vom Mietvertrag angeben. Der Vermieter ist diesbezüglich nicht verpflichtet einen Mietvertrag zu unterzeichnen, der Klauseln enthält, die er nicht akzeptieren möchte. In diesem Fall würde kein Mietverhältnis einsetzen.

Die gesetzlichen Vorgaben zur Mietkaution sollen nur eine Rahmenbedingung für Mieter und Vermieter bieten. Es soll sichergestellt werden, dass der Vermieter seine Sicherheit erhält, ohne jedoch den Mieter zu übervorteilen. Würde die Instandsetzung einer Wohnung nach dem Mietverhältnis teurer als die Kaution werden, dann könnte der Vermieter den ausstehenden Betrag sogar noch geltend machen. Jedoch darf er nur Posten berechnen, die in dem Aufgabenbereich vom Mieter fallen. Würden z. B. bauliche Mängel entstehen, für die der Mieter nichts kann, oder es wären Modernisierungsmaßnahmen im Zuge des Wohnungswechsels geplant, dann kann der Vermieter hierfür natürlich nicht die Kaution vom Mieter nutzen. Der Mieter kann sogar die Kautionsauszahlung einfordern, wenn die Ausgaben zur Instandsetzung vom Vermieter nicht gerechtfertigt sind.

Sollte der Mieter die vertraglich vereinbarte Kaution nicht zahlen wollen oder können, dann hat der Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht. In diesem Fall sind die Vertragsbedingungen durch den Mieter nicht erfüllt worden, wodurch der Vertrag vom Vermieter nicht mehr angenommen werden muss. Sollte der Mieter Zahlungsprobleme haben, dann sollte er dieses mit dem Vermieter besprechen, um eine für beide Seiten akzeptable Lösung anzustreben. 


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